Lieux · Hauts-de-Seine

Architecte dans les Hauts-de-Seine

· Par Tarek Ballouch, architecte HMONP

Vue panoramique sur Paris depuis Meudon, dans les Hauts-de-Seine, mêlant tissu pavillonnaire de l'ouest parisien et silhouette du grand Paris.
Sommaire
  1. Le territoire des Hauts-de-Seine
  2. Trois échelles, un département
  3. Notre projet à Colombes
  4. Nos expertises
  5. Questions fréquentes

Les Hauts-de-Seine concentrent une diversité urbaine qu'aucun autre département francilien ne possède au même degré. 36 communes articulent trois échelles bien distinctes : le tissu mixte faubourien des communes nord (Colombes, Bagneux, Malakoff, Châtillon, Clichy), le pavillonnaire patrimonial des coteaux (Sceaux, Garches, certains quartiers de Bagneux ou de Colombes), et l'haussmannien dense des communes haut de gamme (Neuilly, Boulogne-Billancourt, Saint-Cloud). Cette mosaïque rend chaque projet singulier. TBA Architecture intervient sur l'ensemble du département depuis ses bureaux du 19ᵉ arrondissement de Paris. Notre projet de surélévation à Colombes, dans un faubourg en mutation, illustre la méthode que nous appliquons dans tous les contextes altoséquanais.

Le territoire des Hauts-de-Seine

Les Hauts-de-Seine sont l'un des départements les plus denses de France, avec 9 144 habitants au km²¹. 36 communes se répartissent en trois arrondissements administratifs : Antony au sud, Nanterre au centre-ouest (chef-lieu), Boulogne-Billancourt au centre.

Plusieurs dynamiques contemporaines transforment ce territoire. Le Grand Paris Express déploie progressivement les lignes 15, 16, 17 et 18, ouvrant des opportunités foncières dans des secteurs jusqu'alors peu sollicités. La pression sur le logement reste forte : plusieurs communes du département sont en infraction avec la loi SRU (Neuilly-sur-Seine n'atteint que 6 % de logements sociaux, Boulogne-Billancourt 15 %), ce qui se traduit par des obligations de production renforcées et des emplacements réservés au logement dans les nouveaux PLU. La diversité économique est exceptionnelle : pôle tertiaire de La Défense, ZAC contemporaines d'Issy-les-Moulineaux et de Suresnes, secteurs résidentiels haut de gamme, communes en mutation dans la moitié nord.

Pour un architecte, intervenir dans les Hauts-de-Seine implique de comprendre quelle échelle détermine le projet. Une intervention à Sceaux n'a rien de commun avec un projet à Colombes : ni les règles d'urbanisme, ni les références architecturales, ni les attentes du marché. Une opération à Neuilly ne se conduit pas comme une opération à Bagneux. Cette diversité, qui complique les généralisations, fait précisément la richesse du département pour qui sait composer avec elle.

La même méthode s'y applique pourtant — celle de l'analyse précise du contexte avant tout choix de projet. C'est notre approche pour la surélévation à Colombes comme pour toute autre intervention dans le 92.

Trois échelles, un département

Les Hauts-de-Seine se lisent à trois échelles distinctes, qui appellent chacune une approche différente.

L'échelle haut de gamme : l'haussmannien et le patrimoine résidentiel

Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Saint-Cloud, Sèvres, Garches concentrent un patrimoine résidentiel ancien, des prix immobiliers élevés (jusqu'à 10 830 €/m² à Neuilly²) et des règles d'urbanisme très protectrices du caractère architectural. L'haussmannien y est dense, ponctué d'hôtels particuliers, encadré par des règlements de hauteur stricts et des secteurs patrimoniaux protégés. Les projets y obéissent à une logique de valorisation patrimoniale : restauration soignée, restructuration discrète, surélévations rares et toujours composées avec l'existant.

L'échelle pavillonnaire : les coteaux et leur tissu protégé

Sceaux, Garches, certains quartiers de Bagneux, Châtenay-Malabry, et plus largement les coteaux d'Antony à Châtillon, conservent un tissu pavillonnaire reconnu officiellement comme patrimonial dans les PLU communaux. Colombes a même été qualifiée de « première commune pavillonnaire de la petite couronne parisienne »³. Maisons de ville en brique, parcelles étroites en bordure de rue, jardins de devant, rythme des toitures : ce tissu accueille des extensions, des restructurations, parfois des surélévations, mais toujours dans un dialogue précis avec le caractère hérité.

L'échelle faubourienne : le tissu mixte du nord-92

Colombes nord, Bagneux, Malakoff, Châtillon, Clichy, Levallois-Perret partagent avec leurs voisines de Seine-Saint-Denis (Saint-Ouen, Saint-Denis) un héritage faubourien commun : tissu issu de l'urbanisation industrielle de la fin du XIXe, parcellaire en lanière, mixité entre habitat ouvrier, immeubles de rapport, ateliers et activités. Notre projet à Colombes (rue de l'Industrie) appartient à ce tissu mixte. Pour les marchands de biens, c'est l'échelle qui concentre aujourd'hui les opportunités les plus actives, tirées par le Grand Paris Express et la mutation continue des communes nord.

Une étude de faisabilité TBA commence toujours par identifier l'échelle dans laquelle s'inscrit le projet. C'est cette identification qui détermine la méthode et les options programmatiques.

Notre projet dans les Hauts-de-Seine — Surélévation à Colombes

À Colombes, dans le tissu pavillonnaire dense des coteaux nord du département, un petit immeuble des années cinquante portait une difficulté commune au tissu altoséquanais : un rez-de-chaussée commercial dégradé, un seul logement à l'étage, une parcelle déjà bâtie qu'on ne pouvait étendre horizontalement. La façade en brique de terre cuite, ouvragée et travaillée par motifs, faisait l'identité du bâtiment et imposait une intervention prudente.

Le projet a consisté à surélever le bâtiment de deux niveaux, pour passer en logement sur l'ensemble du volume, soit 172 m² au total. La brique existante a été préservée et restaurée, le rez-de-chaussée commercial restitué dans le même appareillage pour rendre au socle son assise. La surélévation est en structure bois conforme au DTU 31.2, recouverte d'un enduit clair qui se distingue de la brique sans la concurrencer. Au couronnement, un chien-assis rectangulaire émerge en retrait : il abrite le dernier logement et lui donne ouverture et lumière, dans la limite des hauteurs autorisées par le PLU communal.

L'écriture du projet repose sur une distinction franche entre les deux époques : la brique restaurée pour le socle et l'étage existant, l'enduit clair pour la surélévation. Le bâtiment garde son identité tout en gagnant en proportion ce qu'il avait perdu en hauteur.

Cette intervention illustre une méthode applicable aux trois échelles altoséquanaises : analyse précise du contexte, respect du caractère hérité, intervention contemporaine assumée mais dialoguée.

Maison contemporaine, bois clair en sous-face de toiture et profilés bronze — TBA Architecture
Création d'une maison contemporaine, bois clair en sous-face de toiture et profilés bronze, Île-de-France — TBA Architecture

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Nos expertises dans les Hauts-de-Seine

Les quatre expertises principales de TBA Architecture trouvent dans les Hauts-de-Seine un terrain d'application particulièrement riche, justement parce que les contextes y sont variés.

La surélévation répond à la rareté du foncier, dans les communes denses et patrimoniales comme dans le tissu mixte faubourien. Notre projet à Colombes illustre cette approche.

L'extension de maison individuelle est courante dans les secteurs pavillonnaires des coteaux (Sceaux, Garches, Bagneux, Châtillon), où les parcelles disposent d'un foncier disponible sous contrainte d'emprise.

Le changement de destination trouve son sens dans les anciennes communes industrielles (Nanterre, Gennevilliers, certains secteurs de Clichy) et sur les commerces de cœur de ville à transformer en logement.

L'étude de faisabilité est particulièrement utile dans un département où les écarts de constructibilité entre communes — et entre échelles — sont considérables.

Ces expertises s'inscrivent dans notre intervention plus large en Île-de-France.

Repères Hauts-de-Seine

Critère Valeur
Nombre de communes 36¹
Population ~1,6 million d'habitants¹
Densité 9 144 hab/km²¹
Prix moyen Petite Couronne (T3 2025) 4 890 €/m²⁴
Prix Neuilly-sur-Seine jusqu'à 10 830 €/m²⁴
Communes en infraction loi SRU Neuilly (6 %), Boulogne (15 %)⁵
PLUi (Grand Paris Seine Ouest) 8 communes

Questions fréquentes

Combien coûte une surélévation dans les Hauts-de-Seine ?

Pour une surélévation d'immeuble en ossature bois (DTU 31.2) sur structure existante, les budgets vont de 2 800 à 4 200 € HT/m² SP créée selon la complexité structurelle et le niveau de finition. Notre projet de surélévation à Colombes (172 m² créés) se situait dans la moyenne haute en raison du contexte patrimonial (façade en brique de terre cuite à préserver). Une étude de faisabilité chiffre précisément le coût et compare la surélévation à d'autres options (extension, vente de droits à construire en copropriété).

Marchand de biens : sur quelles communes du 92 viser pour une opération de division ?

Le nord-92 concentre aujourd'hui les opportunités les plus actives : Colombes, Bagneux, Malakoff, Châtillon, Clichy. Tissus mixtes faubouriens, parcelles divisibles, prix encore inférieurs à Paris. Le sud-92 patrimonial (Sceaux, Garches, Châtenay-Malabry) reste plus contraint pour la division mais offre des opportunités sur les surélévations en pavillonnaire. Boulogne et Issy-les-Moulineaux sont sous PLUi GPSO, avec des règles spécifiques qui peuvent autoriser ou interdire selon les zones — nécessite étude de faisabilité au cas par cas.

Faut-il un permis pour une extension dans le 92 ?

En zone PLU, une extension de moins de 40 m² de surface de plancher peut faire l'objet d'une simple déclaration préalable (DP). Au-delà, le permis de construire devient obligatoire. Hors PLU, le seuil tombe à 20 m². Le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface totale du bâtiment dépasse 150 m² après travaux. Dans certaines communes du 92 (Sceaux, Garches), le tissu pavillonnaire est protégé par des règles d'aspect spécifiques qui peuvent imposer des matériaux ou des volumes. Une étude de faisabilité vérifie ces points en amont.

Mon projet est dans une commune du PLUi GPSO, quelles sont les conséquences ?

Le PLUi de Grand Paris Seine Ouest couvre 8 communes : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Meudon, Vanves, Chaville, Ville-d'Avray, Marnes-la-Coquette. Concrètement, cela signifie que les règles d'urbanisme sont harmonisées sur ces 8 communes plutôt que définies commune par commune. Pour vous, l'instruction du permis se fait à l'échelle intercommunale, ce qui peut allonger légèrement les délais. Mais cela ne change pas la méthode du projet : étude de faisabilité, conception, dépôt du permis selon les mêmes phases que partout ailleurs.

Combien de temps entre projet et livraison dans le 92 ?

Pour une surélévation d'immeuble en copropriété (cas le plus complexe), comptez 18 à 24 mois entre la première étude et la livraison : décision de copropriété (3-6 mois), études et permis (5-7 mois), purge des recours (2 mois), chantier (8-12 mois). Pour une extension de maison individuelle simple, le délai tombe à 10-14 mois. Une étude de faisabilité TBA cadre précisément le planning dès l'amont, en intégrant les spécificités de la commune (PLU, zonage ABF éventuel).

Vous avez un projet dans les Hauts-de-Seine ?

Quelle que soit l'échelle de votre projet — pavillonnaire patrimonial, faubourg en mutation, haussmannien protégé — notre approche commence par la compréhension du contexte.

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Notes

  1. Source : INSEE, recensement 2022 de la population.↩︎
  2. Source : Notaires du Grand Paris, indice de prix au troisième trimestre 2025.↩︎
  3. Source : documentation paysagère du département des Hauts-de-Seine, Atlas des paysages et des projets urbains.↩︎
  4. Source : Notaires du Grand Paris.
  5. Source : Open Data Hauts-de-Seine, taux SRU.