Contre-visite avec un architecte : ce qu’il vérifie avant que vous fassiez une offre

Pourquoi une seconde visite, et avec qui

La première visite dure vingt minutes, avec l’agent, d’autres acheteurs et l’envie que ça marche. On en sort avec une impression. La contre-visite sert à remplacer l’impression par des faits : on vient avec une liste, un mètre, une lampe, les diagnostics et les procès-verbaux d’assemblée, et on prend le temps. Un artisan vous dira si l’électricité est à refaire ; un expert immobilier vous dira si le prix est juste ; l’architecte vous dit si votre projet tient dans ce bien, ce qu’il faudra faire autoriser et ce qu’il coûtera. C’est ce qui change la négociation : on n’achète plus un appartement, on achète un projet dont on connaît les conditions.

Ce que nous vérifions sur place

Le bâti. Fissures et leur dessin, planchers qui penchent ou qui tremblent, traces d’humidité au plafond, au pied des murs et autour des fenêtres, état des menuiseries, isolation acoustique entre logements. Dans un immeuble ancien, on regarde la cage d’escalier, la cour, les descentes d’eaux pluviales et, quand c’est possible, les combles ou la toiture.

Les réseaux. Tableau électrique et nombre de circuits, colonnes montantes, arrivée d’eau et canalisations en plomb, chauffage et production d’eau chaude, ventilation, conduits de cheminée disponibles pour passer des gaines.

Le plan et la structure. Ce qui porte et ce qui ne porte pas, où sont les chutes d’eau, où une cuisine ou une salle de bains peut aller sans faux plafond chez le voisin, quelle hauteur sous plafond, quelle lumière à l’heure où vous vivrez là.

Pour une maison. Fondations et sous-sol, charpente et couverture, raccordements, limites de propriété, et ce que le terrain permet encore : extension, surélévation, division.

Ce que nous lisons avant la visite

• Les diagnostics : performance énergétique (un F ou un G ne se loue plus ou bientôt plus), amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques.
• La copropriété : les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux quand ils existent, le règlement de copropriété, qui dit ce qui est partie commune et ce que le lot peut devenir ; les travaux votés et à venir sont des coûts cachés, les refus passés aussi.
• L’urbanisme : plan local d’urbanisme et zone, abords d’un monument historique, pour savoir si les fenêtres, une extension ou une surélévation passeront, et avec quelle autorisation.
• Les surfaces : surface privative de la vente, surface habitable, hauteurs ; les écarts ne sont pas rares.

Ce que vous recevez : l’avis écrit

Sous quarante-huit heures, un document court et net :

1. ce que nous avons vu, avec les points qui comptent et ceux qui ne comptent pas ;
2. ce que votre projet peut devenir dans ce bien, et ce qui ne sera pas possible ;
3. les autorisations à prévoir : assemblée générale, déclaration préalable, permis, abords ;
4. un ordre de grandeur des travaux par grands postes, et les priorités ;
5. ce que nous vous conseillons pour l’offre : ce qu’il faut négocier, ce qu’il faut exiger du vendeur, ce qui doit figurer en condition suspensive.

Cet avis n’est pas une expertise de valeur ni un diagnostic réglementaire ; c’est le regard d’un architecte sur votre projet, écrit pour décider.

Quand la faire

Avant l’offre, c’est le mieux : le prix se discute sur des faits. Après la signature du compromis, l’acheteur dispose encore de dix jours pour se rétracter sans motif ; une contre-visite dans ce délai permet de confirmer ou de renoncer. Une condition suspensive d’obtention d’autorisation d’urbanisme peut aussi s’écrire au compromis quand le projet en dépend, surélévation ou changement de destination par exemple.

Comment nous travaillons

Vous nous envoyez l’annonce, les diagnostics et, si vous les avez, les procès-verbaux. Nous fixons la visite avec l’agent ou le vendeur ; nous relevons, photographions et mesurons ; vous recevez l’avis écrit sous quarante-huit heures. Nous en faisons une vingtaine par an, pour des appartements à Paris et des maisons en petite couronne, pour des particuliers comme pour des investisseurs. La visite est sur devis ; son montant est déduit de la mission d’architecture qui suit. Pour un immeuble entier ou un local professionnel, c’est l’étude de faisabilité qui prend le relais.

Repères réglementaires