Surélever un immeuble, c’est créer un ou plusieurs niveaux sur un bâtiment existant, le plus souvent en structure bois, pour en faire des logements. À Paris et en petite couronne, c’est possible lorsque le plan local d’urbanisme laisse de la hauteur, que la structure peut porter la charge et que le droit de surélever est acquis, par la copropriété ou par le propriétaire unique. Cela demande toujours un permis de construire, donc un architecte, et presque toujours un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Notre agence a conçu la surélévation d’un immeuble à Colombes, dont le permis est accordé.
Peut-on surélever cet immeuble ?
C’est la première question, et elle se règle par une étude de faisabilité, pas par une intuition. Quatre choses à vérifier, dans cet ordre.
La hauteur. Le plan local d’urbanisme fixe, secteur par secteur, une hauteur maximale et un gabarit, souvent lié à la largeur de la rue et aux bâtiments voisins. La surélévation n’est possible que dans la marge qui reste entre le bâtiment existant et ce plafond. À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique approuvé en 2024 encadre cette marge secteur par secteur, avec des règles d’aspect et, dans les périmètres protégés, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
La structure. Un immeuble ancien porte ce pour quoi il a été construit. Les murs, les planchers, les fondations et le sol doivent accepter la charge ajoutée ; c’est ce qui conduit presque toujours à l’ossature bois, nettement plus légère qu’une structure maçonnée, et parfois à renforcer les fondations. Un diagnostic de structure par un bureau d’études, sondages compris, fait partie de la faisabilité.
La desserte. L’escalier existant doit pouvoir monter d’un niveau, ou un nouvel escalier être créé ; un ascenseur peut être exigé selon le nombre de niveaux ; les réseaux doivent être prolongés. Le toit à refaire, l’étanchéité, l’accès au chantier en site occupé comptent dans le même examen.
Le droit de surélever. Il appartient au propriétaire de l’immeuble ; en copropriété, c’est un droit accessoire aux parties communes, que l’assemblée générale peut exercer elle-même ou vendre à un tiers.
À qui appartient le droit de surélever
Dans un immeuble en copropriété, la surélévation, comme la vente du droit de surélever, est décidée par l’assemblée générale à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans les communes dotées d’un droit de préemption urbain, ce qui est le cas de Paris et de la plupart des communes de petite couronne, la majorité des voix de tous les copropriétaires suffit. Depuis la loi ALUR de 2014, l’accord des copropriétaires du dernier étage n’est plus requis ; ils conservent un droit de priorité pour acquérir les lots créés au-dessus de chez eux.
Deux montages existent. La copropriété surélève elle-même et vend les logements créés ; le produit alimente ses comptes et finance souvent le ravalement ou l’isolation. Ou la copropriété vend le droit de surélever à un investisseur ou à un marchand de biens, qui porte l’opération ; le prix de ce droit se négocie à partir du bilan de l’opération, et le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont modifiés pour créer les nouveaux lots. Dans les deux cas, la décision se prépare avec le syndic et un notaire, et l’étude de faisabilité de l’architecte est la pièce qui permet de voter en connaissance de cause.
Le bilan d’une surélévation
Une surélévation se juge comme une opération, par la différence entre la valeur des surfaces créées et le coût complet. Côté coût : les travaux de surélévation proprement dits, la reprise de la toiture et de l’étanchéité, les renforts éventuels, le prolongement de l’escalier et des réseaux, les études, le contrôle technique, les assurances, les honoraires, les droits payés à la copropriété lorsque le droit est acheté, les aléas d’un chantier en site occupé. Côté recette : la surface habitable réellement créée, qui dépend de la hauteur admise, des retraits imposés par le gabarit et de la pente du toit, et le prix de vente au mètre carré dans la rue. L’écart entre le prix du mètre carré bâti et le coût du mètre carré surélevé explique pourquoi la surélévation est devenue, à Paris et en petite couronne, une des rares façons de créer du logement sans acheter de foncier.
L’étude de faisabilité donne précisément ces deux colonnes : surface créée possible, niveau par niveau, et estimation du coût des travaux. C’est avec elle que l’on négocie, vote ou renonce.
Le permis de construire
Une surélévation relève toujours du permis de construire, puisqu’elle crée de la surface et modifie la façade ; le recours à un architecte est obligatoire, une copropriété ou une société ne pouvant déposer sans lui. L’instruction dure trois mois à compter d’un dossier complet, plus un mois lorsque l’architecte des Bâtiments de France est consulté. Le permis affiché sur place ouvre un délai de recours de deux mois aux voisins ; sur une surélévation, la perte de vue ou d’ensoleillement est le motif le plus fréquent, et il se traite en amont par la conception des retraits et par l’information des riverains.
Le dossier comprend, outre les pièces habituelles, la notice sur l’insertion dans le paysage urbain, les plans de l’existant et du projet, les coupes montrant la hauteur par rapport au gabarit, et, dans les secteurs protégés, les documents demandés par l’architecte des Bâtiments de France. Le dossier est produit chez TBA en une à trois semaines selon sa complexité et son urgence.
Pourquoi le bois
Presque toutes les surélévations parisiennes récentes sont en ossature ou en panneaux de bois. Le bois est léger, ce qui évite les renforts de fondations ; il se préfabrique en atelier, ce qui réduit la durée du chantier en site occupé à quelques semaines pour le gros œuvre ; il isole mieux que la maçonnerie à épaisseur égale. Sa mise en œuvre demande en revanche un soin particulier à l’étanchéité, à l’acoustique entre les logements existants et les nouveaux, et aux règles de sécurité incendie propres aux bâtiments d’habitation, qui dépendent de la hauteur finale.
Ce qui fait échouer un projet
Un plan local d’urbanisme lu trop vite, qui n’autorisait pas la hauteur espérée ; une assemblée générale saisie sans étude, qui vote non par prudence ; une structure sondée après l’achat du droit ; un escalier qui ne monte pas ; un voisin qui n’a pas été vu avant l’affichage du permis ; un bilan qui comptait la surface au sol et non la surface habitable sous pente. Tout cela se règle dans l’ordre inverse de celui où ces problèmes surgissent : faisabilité d’abord, vote ensuite, permis enfin.
Un immeuble surélevé à Colombes
Rue du Président Kennedy, à Colombes, un petit immeuble des années cinquante en copropriété, rez-de-chaussée commercial et logement à l’étage, façade de brique ouvragée, est surélevé de deux niveaux en structure bois et passe entièrement en logements, pour 70 m² créés et 172 m² au total. La brique est restaurée et le socle de l’ancien commerce restitué dans le même matériau ; la surélévation, enduite de clair, reprend les proportions des ouvertures existantes et s’aligne sur les gabarits voisins, avec un chien-assis en retrait au couronnement. Le permis de construire est accordé, le chantier est à venir, la livraison est prévue en 2027. Le projet est présenté dans nos réalisations.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Décision en copropriété | majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (article 26), pour surélever ou pour vendre le droit de surélever ; majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) dans les communes dotées d’un droit de préemption urbain, dont Paris | loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 35, 25 et 26, modifiés par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 |
| Droit de priorité | les copropriétaires de l’étage supérieur peuvent acquérir en priorité les lots créés au-dessus de chez eux | loi n° 65-557, art. 35 |
| Autorisation | permis de construire ; recours à l’architecte obligatoire pour une copropriété ou une société | code de l’urbanisme, art. R. 421-14 et R. 431-2 |
| Délai d’instruction | 3 mois à compter d’un dossier complet ; majoration d’un mois en cas de consultation de l’architecte des Bâtiments de France | code de l’urbanisme, art. R. 423-23 et R. 423-24 |
| Recours des tiers | 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain | code de l’urbanisme, art. R. 600-2 |
| Hauteur et gabarit | fixés par le plan local d’urbanisme de la commune ; à Paris, plan local d’urbanisme bioclimatique approuvé en 2024 | PLU de la commune ; Ville de Paris |
| Guide de référence | « La surélévation en copropriété », guide de l’ANAH | anah.gouv.fr, 2023 |
Valeurs vérifiées le 12/10/2026 sur les sources citées.
Questions fréquentes
Peut-on surélever un immeuble en copropriété ?
Oui, sur décision de l’assemblée générale : majorité des deux tiers en général, majorité des voix de tous les copropriétaires dans les communes dotées d’un droit de préemption urbain, dont Paris. Soit la copropriété surélève et vend les lots créés, soit elle vend le droit de surélever à un tiers qui réalise l’opération.
Faut-il un permis de construire pour une surélévation ?
Toujours, et donc un architecte : la surélévation crée de la surface et modifie la façade. Trois mois d’instruction à partir d’un dossier complet, un mois de plus en secteur protégé.
Combien de niveaux peut-on ajouter ?
Ce que la hauteur maximale du plan local d’urbanisme et le gabarit de la rue laissent, et ce que la structure accepte. Souvent un niveau, parfois deux, rarement plus. C’est l’objet de l’étude de faisabilité.
Pourquoi la surélévation se fait-elle en bois ?
Pour le poids, qui évite de reprendre les fondations ; pour la préfabrication, qui raccourcit le chantier dans un immeuble habité ; pour l’isolation. L’étanchéité, l’acoustique et la sécurité incendie demandent en contrepartie un soin particulier.
Un investisseur peut-il acheter le droit de surélever ?
Oui. La copropriété vend ce droit, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont modifiés, et l’acheteur dépose le permis et réalise les travaux. L’étude de faisabilité sert de base à la négociation.
Que vérifier avant d’acheter un immeuble pour le surélever ?
La hauteur restante au plan local d’urbanisme, la structure et les fondations, l’escalier, l’état de la toiture, les règles de copropriété s’il y en a une, le voisinage. Nous faisons cette vérification avant la signature, c’est l’objet de notre étude de faisabilité.
Un immeuble à surélever ?
Nous étudions la faisabilité, surface créée et coût des travaux, puis concevons et déposons le permis de construire et suivons le chantier, à Paris et en petite couronne, pour les copropriétés, les investisseurs et les marchands de biens. Notre étude de faisabilité avant achat est décrite sur la page dédiée.
