Dans un appartement en copropriété, les travaux qui restent dans les parties privatives se font sans autorisation de la copropriété, dans le respect du règlement. C’est le cas tant qu’ils ne touchent ni la structure, ni les réseaux communs, ni l’aspect extérieur. Dès qu’un mur porteur, une façade, une fenêtre, une gaine commune ou un plancher est concerné, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire, à la majorité de l’article 25. La mairie n’intervient que si l’extérieur change. L’architecte prépare le dossier qui obtient l’accord du premier coup.
Parties privatives, parties communes : la ligne qui décide de tout
Le règlement de copropriété de l’immeuble fixe ce qui est privatif et ce qui est commun. À défaut, la loi présume communs le gros œuvre, les murs porteurs, les planchers, les façades, les toitures, les gaines et canalisations communes. Un balcon ou une terrasse sont des parties communes à jouissance privative. Sont privatifs les cloisons, les revêtements, les équipements intérieurs, les menuiseries intérieures. Les fenêtres sont le cas le plus discuté : la menuiserie est souvent privative, mais son aspect extérieur est commun, et le règlement impose en général un modèle.
Avant tout projet, l’architecte lit le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. C’est là que se trouvent la destination de l’immeuble, les clauses sur les revêtements de sol, les horaires de chantier, le modèle de fenêtre et parfois l’interdiction d’une activité. Un projet qui ignore ces clauses se heurte au syndic avant même l’assemblée.
Ce qui se fait sans autorisation
Les travaux limités aux parties privatives, sans incidence sur les parties communes ni sur l’aspect extérieur, relèvent du seul copropriétaire. Redistribuer les cloisons légères, refaire une cuisine ou une salle de bains sur les mêmes évacuations. Changer les sols dans le respect du règlement, l’électricité intérieure, la peinture, les placards. Le règlement peut imposer un isolant phonique sous un parquet ou un carrelage, et une information préalable du syndic. Une rénovation strictement intérieure, sans création de surface ni modification de façade ou de structure, ne relève par ailleurs d’aucune autorisation d’urbanisme.
Deux prudences restent. Prévenir le syndic et les voisins du calendrier et des nuisances, et vérifier que l’assurance habitation couvre le chantier. Un déplacement de pièce humide sur un plancher bois ancien, même privatif, mérite un avis de structure.
Ce qui passe en assemblée générale, et à quelle majorité
Les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, faits par un copropriétaire à ses frais, sont autorisés par l’assemblée générale. La majorité requise est celle des voix de tous les copropriétaires, dite majorité de l’article 25. C’est le cas de l’ouverture d’un mur porteur ou d’un refend commun, du percement d’un plancher pour relier deux lots, du raccordement d’une évacuation sur une gaine commune. C’est aussi le cas d’une fenêtre ou d’une porte modifiée sur façade, d’une climatisation ou d’un conduit en façade, d’un balcon fermé, d’une trémie créée.
Si la résolution n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité simple est possible dans la même assemblée. Deux cas appellent une majorité plus forte, celle des deux tiers de l’article 26. La modification de la destination des parties privatives, et l’achat d’une partie commune, par exemple un palier ou des combles, pour l’annexer à son lot. Un copropriétaire peut aussi réaliser des travaux d’accessibilité touchant aux parties communes, à ses frais, sauf si l’assemblée s’y oppose par un vote motivé.
Le calendrier est le vrai sujet. Beaucoup de copropriétés ne se réunissent qu’une fois par an, et une assemblée extraordinaire a un coût que le copropriétaire demandeur supporte en général. La résolution doit donc être prête pour l’ordre du jour de l’assemblée ordinaire, avec les pièces qui permettent de voter en connaissance de cause.
Ce que l’architecte apporte à l’assemblée
Une assemblée accorde ce qu’elle comprend. Le dossier présenté au syndic pour l’ordre du jour comprend un plan de l’existant et du projet, et une note qui décrit précisément les travaux touchant aux parties communes. S’y ajoutent l’étude du bureau d’études structure pour une ouverture de mur porteur, le mode opératoire et l’étaiement. Puis le calendrier, les horaires, l’assurance du copropriétaire et des entreprises. Pour une façade, un dessin de la fenêtre ou du conduit vu de la rue ou de la cour. Pour une évacuation, le tracé jusqu’à la gaine commune.
La résolution elle-même se rédige avec soin. Elle décrit les travaux, autorise le copropriétaire à les réaliser à ses frais, met à sa charge la remise en état des parties communes. Elle prévoit le contrôle par le syndic ou par l’architecte de la copropriété. Une résolution floue se conteste ; une résolution précise se vote. L’architecte du projet peut assister à l’assemblée pour répondre aux questions.
Ce qui passe en mairie
La mairie n’intervient que si l’extérieur change. Modifier une fenêtre, une porte sur façade, poser une climatisation visible, fermer un balcon, créer une ouverture sur cour relèvent de la déclaration préalable. Un mois d’instruction, deux aux abords d’un monument historique avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Réunir deux appartements n’appelle aucune autorisation d’urbanisme si la façade ne change pas. Transformer un appartement en bureau ou en meublé de tourisme relève d’un changement d’usage, à Paris, et d’un changement de destination selon le cas. L’autorisation de la copropriété et l’autorisation d’urbanisme sont indépendantes : l’une ne vaut pas l’autre, et les deux sont nécessaires.
Ce que fait l’architecte
Sur un appartement en copropriété, le travail commence par la lecture du règlement et de l’état descriptif de division. Puis par la visite de l’immeuble, cage d’escalier, gaines et façades comprises. L’esquisse se dessine en sachant ce qui est commun. Le dossier d’assemblée se prépare en parallèle de la conception, pour l’ordre du jour le plus proche. Puis la déclaration préalable si elle est due, les plans d’exécution, la consultation des entreprises et le suivi du chantier. Un état des lieux des parties communes est dressé avant et après. Un projet mené dans cet ordre évite les deux causes les plus fréquentes de retard. Une assemblée manquée d’un mois, et un mur commun découvert au moment de la démolition.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Parties communes présumées | gros œuvre, murs porteurs, planchers, façades, toitures, gaines et canalisations communes, parties communes à jouissance privative | loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 3 |
| Travaux privatifs | libres, dans le respect de la destination de l’immeuble et sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires | loi n° 65-557, art. 9 |
| Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, faits par un copropriétaire | autorisation de l’assemblée, majorité des voix de tous les copropriétaires | loi n° 65-557, art. 25 b |
| Second vote | si le tiers des voix est atteint, second vote à la majorité simple dans la même assemblée | loi n° 65-557, art. 25-1 |
| Modification de la destination des parties privatives ; achat d’une partie commune | majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | loi n° 65-557, art. 26 |
| Travaux d’accessibilité par un copropriétaire | réalisés à ses frais, sauf opposition motivée de l’assemblée | loi n° 65-557, art. 25-2 (loi ELAN) |
| Modification de façade ou de fenêtres | déclaration préalable, 1 mois ; 2 mois aux abords d’un monument historique | code de l’urbanisme, art. R. 421-17, R. 423-23, R. 423-24 |
| Rénovation intérieure sans modification de façade, de structure ni de surface | aucune autorisation d’urbanisme | code de l’urbanisme, art. R. 421-13 et R. 421-17 |
| Changement d’usage d’un logement | autorisation préalable dans les communes concernées, dont Paris ; distincte de l’autorisation d’urbanisme | CCH, art. L. 631-7 (version du 21 février 2026) |
Questions fréquentes
Faut-il l’accord de la copropriété pour refaire sa salle de bains ?
Non, si elle reste sur les mêmes évacuations et ne touche ni plancher commun ni gaine. Le règlement peut imposer une isolation phonique et une information du syndic. Un nouveau raccordement sur une gaine commune passe en assemblée.
Quelle majorité pour ouvrir un mur porteur ?
La majorité des voix de tous les copropriétaires, article 25, avec l’étude de structure à l’appui. Si le tiers des voix est atteint sans la majorité, un second vote à la majorité simple est possible dans la même assemblée.
Peut-on changer ses fenêtres sans l’accord de l’assemblée ?
Si le modèle imposé par le règlement est respecté à l’identique, en général oui, avec une information du syndic. Tout changement d’aspect, de matériau ou de couleur passe en assemblée et, en mairie, en déclaration préalable.
Combien de temps pour obtenir l’accord ?
Cela dépend de la date de l’assemblée ordinaire, souvent annuelle. Un dossier prêt pour l’ordre du jour, envoyé au syndic avant la convocation, évite d’attendre un an ou de payer une assemblée extraordinaire.
Le syndic peut-il refuser des travaux privatifs ?
Non, s’ils restent privatifs et respectent le règlement. Il peut exiger l’information préalable, le respect des horaires et une assurance, et il doit être saisi pour tout ce qui touche aux parties communes.
L’accord de l’assemblée dispense-t-il de la mairie ?
Non. L’autorisation de la copropriété et la déclaration préalable sont deux procédures indépendantes. Une façade modifiée a besoin des deux.
Des travaux à faire dans un appartement en copropriété ?
À Paris et en Île-de-France, nous lisons le règlement, dessinons le projet en sachant ce qui est commun et préparons le dossier d’assemblée qui obtient l’accord. Notre page sur la rénovation d’appartement à Paris présente la méthode et les projets.
