Diviser une maison en plusieurs logements : ce que la règle permet, ce que le bâti impose

Ce que le plan local d’urbanisme permet

C’est la première vérification, et elle se fait avant toute promesse d’achat. Le PLU de la commune peut :

• exiger des places de stationnement par logement : deux logements au lieu d’un, c’est souvent une place de plus à créer sur la parcelle, et une maison de ville sans cour ne peut pas la créer ; certaines communes admettent une dérogation ou une participation ;
• fixer une taille minimale des logements dans certains secteurs (code de l’urbanisme, L. 151-14), ce qui interdit les studios issus d’un découpage ;
• limiter l’emprise, la pleine terre et les reculs, ce qui compte si la division s’accompagne d’une extension ou d’un second accès ;
• imposer un accès indépendant ou une largeur de façade pour un second logement, selon les règlements.

À Paris et en petite couronne, les PLU diffèrent d’une commune à l’autre ; nous lisons le règlement de la zone et, au besoin, nous demandons un certificat d’urbanisme.

L’autorisation préalable de division

Depuis la loi ALUR, une commune ou une intercommunalité peut délimiter des zones où tout projet créant plusieurs logements dans un bâtiment existant doit être autorisé avant les travaux (code de la construction et de l’habitation, L. 126-18). On l’appelle le permis de diviser. Il est en vigueur dans de nombreuses communes de petite couronne. Le dossier comprend les plans cotés de chaque logement, les diagnostics amiante et plomb et la description des équipements. En pratique, il se dépose en même temps que la déclaration préalable ou le permis de construire des travaux, qui en tient lieu : comptez un mois d’instruction pour une déclaration préalable, deux pour un permis de maison. La commune refuse si les logements ne respectent pas les tailles fixées par le PLU, si l’immeuble est frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ou si la division crée un risque pour la sécurité ou la salubrité. Diviser sans cette autorisation expose à une amende.

Ce que chaque logement doit avoir

• Surface et volume : la loi interdit toute division qui crée un logement de moins de 14 m² habitables et 33 m³, ou dépourvu d’une installation d’eau potable, d’évacuation et d’une alimentation électrique (CCH, L. 126-17) ; en pratique, les PLU et les communes exigent souvent plus.
• Décence : pour être loué, un logement a au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m de hauteur, ou 20 m³, un coin cuisine, un WC et une installation sanitaire, de l’eau chaude, une ventilation et un chauffage (décret n° 2002-120).
• Accès : chaque logement a sa porte ; un accès par une pièce de l’autre logement n’est pas une division.
• Réseaux : compteurs individuels d’électricité, d’eau et de gaz, ou un dispositif de répartition ; chauffage et eau chaude propres ou répartis.
• Acoustique et incendie : la loi n’impose pas à l’existant les règles du neuf, mais un mur et un plancher qui séparent deux logements doivent isoler du bruit et résister au feu : c’est ce qui fait la valeur des logements et la paix des occupants.
• Lumière et ventilation : une pièce principale a une fenêtre ; les pièces d’eau sont ventilées.

Déclaration préalable ou permis de construire

La division n’est pas un changement de destination. Les travaux, eux, relèvent de l’urbanisme comme tous les autres :

• aucune autorisation si rien ne change à l’extérieur ni en surface ;
• déclaration préalable si l’on crée ou modifie une porte ou une fenêtre, ou une extension de moins de 20 m², 40 m² en zone urbaine du PLU sans dépasser 150 m² au total ;
• permis de construire au-delà, ou si l’on touche à la structure et à la façade en même temps.

L’instruction prend un mois pour une déclaration préalable, deux pour un permis de maison, plus un mois aux abords d’un monument historique.

Copropriété ou monopropriété

Si vous gardez la maison entière et louez les logements, il n’y a pas de copropriété à créer : un seul propriétaire, plusieurs baux. Si les logements doivent être vendus séparément, ou si la division se fait en deux maisons mitoyennes avec chacune son terrain, il faut un acte : règlement de copropriété et état descriptif de division dressés par un géomètre-expert et un notaire pour une copropriété ; division parcellaire avec bornage pour deux maisons sur deux terrains. Ce choix se fait au début, parce qu’il commande les accès, les réseaux et parfois le plan.

Le chantier

Une division se construit autour de ce qui existe : la cage d’escalier, les descentes d’eau, les murs porteurs. On place les cuisines et les salles d’eau près des chutes, on crée la seconde entrée là où la façade et le PLU le permettent, on double le mur ou le plancher mitoyen pour le bruit, on reprend l’électricité à neuf avec un tableau par logement, on sépare les compteurs. Dans une maison de banlieue à un étage, la division la plus simple est horizontale : un logement au rez-de-chaussée avec le jardin, un à l’étage avec un escalier extérieur ou une entrée séparée. Dans une maison étroite, la division verticale, en deux maisons mitoyennes, demande un mur séparatif complet et deux accès sur rue.

Ce que l’agence a fait

Dans le 20e arrondissement de Paris, nous avons transformé une annexe de fond de jardin, ancien cellier d’une copropriété, en logement indépendant de 44 m², livré en 2025 : la question de la destination des locaux accessoires et celle des surfaces y étaient les mêmes que pour une division. Pour les terrains, à Sucy-en-Brie et à Thiais, nous avons accompagné deux divisions parcellaires avant de construire une maison sur le lot détaché, permis accordés. Nous n’avons pas encore livré de maison divisée en plusieurs logements ; nous en étudions la faisabilité pour des propriétaires et des investisseurs, avec la même méthode.

Repères réglementaires