Mettre un immeuble en copropriété, c’est le diviser en lots, chacun avec sa quote-part de parties communes, pour pouvoir les vendre séparément. L’acte est dressé par un géomètre-expert et un notaire : état descriptif de division et règlement de copropriété. Mais l’acte ne vend pas des lots qui ne sont pas vendables. Chaque logement doit être décent, conforme, desservi et mesurable, et les parties communes doivent exister. L’architecte vérifie et corrige l’immeuble avant le géomètre, et c’est là que se joue l’opération.
Quand la mise en copropriété est nécessaire, et quand elle ne l’est pas
Un propriétaire unique qui loue les logements de son immeuble n’a pas besoin de copropriété : un seul propriétaire, plusieurs baux. La mise en copropriété devient nécessaire dès que des lots doivent être vendus séparément, ou que l’immeuble doit être partagé entre plusieurs propriétaires, par exemple dans une succession ou entre associés. C’est l’opération type de l’investisseur qui achète un immeuble de rapport, le rénove et revend à l’unité, ou garde une partie des lots et vend le reste pour financer les travaux.
Ce que chaque lot doit être avant d’être vendu
Un lot se vend s’il peut être habité, financé et assuré. Cela suppose quatre choses, que l’architecte vérifie logement par logement avant toute division. Le logement doit être décent : surface et hauteur minimales, éclairement naturel, ventilation, installation électrique et sanitaire en état, absence de risque pour la santé. Il doit être conforme à sa destination et aux autorisations. Un logement créé dans un sous-sol, dans des combles sans autorisation ou dans un ancien commerce sans changement de destination ne se régularise pas par la division. Il doit être desservi de façon autonome : accès depuis les parties communes, compteurs ou sous-compteurs individuels pour l’eau et l’électricité, évacuations identifiées. Et il doit être mesurable : la surface privative est portée à l’acte de vente, et le mesurage se fait sur un plan exact.
Les parties communes doivent exister aussi. Une cage d’escalier conforme, un accès aux compteurs, un local poubelles, une cour ou un passage dont la jouissance est claire. Un immeuble ancien où chaque étage a été loué sans y toucher a souvent des réseaux mêlés, un compteur unique et des accès improvisés. La mise en copropriété commence par les démêler.
Le diagnostic préalable
Avant de diviser un immeuble de plus de dix ans, un diagnostic technique global est exigé. Il porte sur l’état des parties communes et des équipements, les obligations réglementaires, les travaux à prévoir et l’évaluation de leur coût. Ce diagnostic protège l’acquéreur de lots, qui sait ce que la copropriété devra engager. Il engage aussi le vendeur, parce que des travaux lourds annoncés pèsent sur la valeur des lots. L’architecte le lit, et souvent le prépare, pour décider ce qui se fait avant la division, à la charge du propriétaire unique, et ce qui restera à la future copropriété.
Ce que produit l’architecte pour le géomètre et le notaire
Le géomètre-expert établit l’état descriptif de division à partir de plans justes. L’architecte fournit le relevé de l’existant, étage par étage, avec les lots, les parties communes, les surfaces et les hauteurs. Il décrit les parties communes et les équipements, et il fournit au géomètre-expert les surfaces sur lesquelles se calcule la répartition des tantièmes. Le notaire rédige le règlement de copropriété : destination de l’immeuble, usage des lots, charges, règles sur les travaux. L’architecte y apporte ce que le bâtiment impose, par exemple l’interdiction d’une activité au rez-de-chaussée si l’immeuble ne le permet pas, ou une clause sur les planchers bois.
Quand la division s’accompagne de travaux, l’ordre est le suivant. Les autorisations d’urbanisme d’abord : permis de construire pour une surélévation, un changement de destination avec travaux sur façade ou une création de surface. Déclaration préalable pour une division de logement, selon la commune. Puis les travaux qui rendent les lots vendables. Puis le diagnostic, l’état descriptif et le règlement sur l’immeuble tel qu’il sera. Diviser avant de transformer oblige à modifier l’acte ensuite, en assemblée, et coûte deux fois.
Ce qui ne se régularise jamais par la division
Trois situations reviennent dans les immeubles de rapport anciens, et la division ne les résout pas. Un logement en sous-sol ou sans ouverture sur l’extérieur : il reste indécent et ne se vend pas comme logement. Un lot créé sans autorisation d’urbanisme, dans des combles ou un ancien local d’activité : la vente le révèle. L’acquéreur ou la mairie peuvent en demander la régularisation ou la remise en état. Un stationnement ou une cour attribués sans titre : ils ne deviennent privatifs que par l’acte, et l’acte ne peut attribuer ce que le plan local d’urbanisme réserve. L’étude de faisabilité avant l’achat sert à repérer ces trois situations, parce qu’elles changent le nombre de lots vendables, donc le bilan.
Ce que fait l’architecte
Sur une mise en copropriété, le travail commence avant l’achat par une étude de faisabilité. Relevé, lecture du plan local d’urbanisme, état des lots, ce qui est vendable en l’état et ce qui demande des travaux ou une autorisation. Puis la conception des travaux qui rendent les lots vendables, les autorisations, le chantier. Puis les plans et descriptions pour le géomètre et le notaire, et la lecture du diagnostic technique global. Le petit immeuble de Colombes présenté dans notre page sur l’immeuble de rapport montre ce parcours sur une surélévation en copropriété.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Copropriété | tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes | loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1 |
| Acte de division | état descriptif de division et règlement de copropriété, dressés par géomètre-expert et notaire | décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71 ; loi n° 65-557, art. 8 et 46 |
| Mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans | diagnostic technique global préalable | CCH, art. L. 731-4 |
| Décence d’un logement | surface habitable de 9 m² et hauteur de 2,20 m au moins, ou volume habitable de 20 m³ ; éclairement, ventilation, équipements | décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 |
| Mesurage | surface privative portée à l’acte de vente d’un lot | loi n° 65-557, art. 46 |
| Création de surface, surélévation, changement de destination avec travaux sur façade | permis de construire ; architecte obligatoire pour une société | code de l’urbanisme, art. R. 421-14, R. 431-2 |
| Division de logement | déclaration préalable ou autorisation préalable de division dans les communes qui l’ont instaurée | CCH, art. L. 126-17 et suivants |
Questions fréquentes
Faut-il un architecte pour mettre un immeuble en copropriété ?
L’acte relève du géomètre-expert et du notaire. L’architecte intervient avant : il établit les plans justes, vérifie que chaque lot est décent et conforme, conçoit et fait autoriser les travaux qui rendent les lots vendables.
Peut-on vendre les lots avant les travaux ?
On peut vendre des lots en l’état s’ils sont décents et conformes, en annonçant les travaux du diagnostic. On ne peut pas vendre comme logement un lot qui n’en est pas un. Transformer avant de diviser évite de refaire l’acte.
Un logement en sous-sol peut-il devenir un lot ?
Il peut devenir un lot, cave ou local, pas un logement. La division ne rend pas décent ce qui ne l’est pas.
Combien de temps dure une mise en copropriété ?
Sans travaux, quelques mois : relevé, diagnostic, état descriptif, règlement, publication. Avec travaux et autorisations, le temps du permis et du chantier s’ajoute.
Faut-il un syndic dès la première vente ?
Oui. Dès que deux propriétaires coexistent, la copropriété existe et doit avoir un syndic, désigné dans le règlement ou par la première assemblée.
Et si je garde tous les lots ?
Vous n’avez pas besoin de copropriété. Un propriétaire unique loue par baux. La division en lots ne se justifie que par une vente ou un partage.
Un immeuble à diviser ou à mettre en copropriété ?
À Paris et en Île-de-France, pour les investisseurs et les marchands de biens. Nous vérifions l’immeuble avant l’achat, concevons et faisons autoriser les travaux, et produisons les plans de la division. Notre page sur l’immeuble de rapport présente l’étude avant achat.
