L’architecte est obligatoire pour un permis de construire dès que la surface de plancher dépasse 150 m² après travaux pour un particulier qui construit pour lui-même, et pour tout permis déposé par une société, une SCI ou une copropriété. En dessous, il reste le moyen le plus sûr d’obtenir un permis du premier coup : il lit le plan local d’urbanisme, dessine un projet qui tient dans la règle, constitue un dossier complet et répond aux demandes de l’instruction. Les délais sont de deux mois pour une maison, trois mois pour les autres bâtiments, cinq mois lorsque le permis vaut autorisation de travaux pour un établissement recevant du public, plus un mois aux abords d’un monument historique. Tous les permis déposés par l’agence depuis sa création ont été accordés.
Quand l’architecte est obligatoire
La règle tient en deux lignes. Un particulier qui construit, agrandit ou modifie pour lui-même peut déposer sans architecte tant que la surface de plancher de la construction reste inférieure ou égale à 150 m² après travaux ; au-delà, le projet architectural du permis doit être établi par un architecte. Une personne morale, société, SCI, association, copropriété, n’a pas cette dispense : tout permis qu’elle dépose passe par un architecte, quelle que soit la surface.
Les déclarations préalables ne sont pas concernées par cette obligation. Les permis d’aménager d’un lotissement le sont au-delà d’une surface de terrain fixée par décret.
Ce que l’architecte dépose
Un permis de construire est un dossier de pièces normalisées : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice décrivant le terrain et le projet, plans des façades et des toitures, document graphique d’insertion, photographies du terrain dans son environnement proche et lointain, et, selon les cas, l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale, l’étude d’impact ou le dossier spécifique pour un établissement recevant du public, qui fait alors du permis une autorisation de travaux ERP.
Ce que l’architecte ajoute à cette liste, c’est la cohérence : un projet qui respecte la hauteur, l’emprise, les retraits, le stationnement et l’aspect imposés par le plan local d’urbanisme, et des pièces qui le prouvent sans laisser de question au service instructeur. Le dossier est produit chez TBA en une à trois semaines selon sa complexité et son urgence, après la phase de conception.
Les délais réels
Le délai d’instruction court à compter d’un dossier complet : deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres constructions, cinq mois lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public. Il est majoré d’un mois lorsque l’architecte des Bâtiments de France doit donner son avis. Dans le premier mois, le service peut demander des pièces manquantes ; le délai ne court qu’à leur réception, et une pièce non fournie dans les trois mois vaut rejet.
Une fois le permis accordé, il doit être affiché sur le terrain, lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier et au moins deux mois : c’est l’affichage qui fait courir le délai de recours des tiers, de deux mois. L’administration dispose elle-même de trois mois pour retirer un permis illégal. Le permis est valable trois ans, prorogeable deux fois un an.
Quand ça se complique
Le silence n’est pas un oubli : à l’expiration du délai d’instruction, le silence de la mairie vaut permis tacite dans la plupart des cas, sauf en secteur protégé où il vaut refus.
Les pièces complémentaires sont la cause la plus fréquente de retard. L’agence prépare le dossier pour qu’il n’y en ait pas, et y répond sans attendre lorsqu’il y en a.
Le recours d’un voisin se traite d’abord par le dessin, avant le dépôt, et par l’information des riverains ; s’il survient, l’agence accompagne la réponse avec l’avocat du maître d’ouvrage, pièces et notes à l’appui.
Un refus se lit article par article ; la plupart se corrigent par un nouveau dépôt, un recours gracieux auprès du maire est possible dans les deux mois.
La mise en conformité d’une construction existante, édifiée sans autorisation ou différemment du permis, se régularise par un permis ou une déclaration déposés après coup, si le projet respecte les règles en vigueur ; l’agence constitue ces dossiers, qui demandent un relevé précis de l’existant et une lecture serrée du plan local d’urbanisme.
Après le permis
Deux formalités ferment le dossier. La déclaration d’ouverture de chantier au démarrage des travaux, et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux à la fin, qui ouvre à la mairie un délai de trois mois pour contester la conformité, cinq mois pour un établissement recevant du public ou en secteur protégé. L’architecte qui a conçu le projet est le mieux placé pour attester que l’ouvrage lui est conforme.
Des permis accordés
Depuis sa création, l’agence a déposé des permis de construire de toutes natures à Paris et en Île-de-France : maisons neuves, extensions, rénovations avec surélévation, surélévation d’un immeuble en copropriété, immeubles de logements collectifs, transformations de bâtiments existants en logements, maison médicale avec permis valant autorisation de travaux pour un établissement recevant du public. Tous ont été accordés, sans refus ni recours. Les projets sont présentés dans nos réalisations.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Recours à l’architecte | obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier construisant pour lui-même ; pour toute personne morale | code de l’urbanisme, art. L. 431-1 à L. 431-3, R. 431-2 |
| Délais d’instruction | 2 mois maison individuelle, 3 mois autres constructions, 5 mois établissement recevant du public ; un mois de plus avec avis de l’architecte des Bâtiments de France | code de l’urbanisme, art. R. 423-23, R. 423-24, R. 423-28 |
| Pièces manquantes | demandées dans le mois suivant le dépôt ; délai suspendu jusqu’à réception ; rejet tacite si non fournies dans les trois mois | code de l’urbanisme, art. R. 423-38 et R. 423-39 |
| Recours des tiers | 2 mois à compter de l’affichage continu sur le terrain | code de l’urbanisme, art. R. 600-2 ; affichage : art. R. 424-15 |
| Retrait par l’administration | 3 mois à compter de la décision | code de l’urbanisme, art. L. 424-5 |
| Validité | 3 ans, prorogeable deux fois un an | code de l’urbanisme, art. R. 424-17 et R. 424-21 |
| Achèvement et conformité | déclaration attestant l’achèvement ; contestation possible 3 mois, 5 mois pour un ERP ou en secteur protégé | code de l’urbanisme, art. R. 462-1 et R. 462-6 |
| Formulaires | Cerfa 13406 (maison individuelle), 13409 (autres) | service-public.gouv.fr |
Valeurs vérifiées le 12/10/2026.
Questions fréquentes
Quand l’architecte est-il obligatoire pour un permis de construire ?
Au-delà de 150 m² de surface de plancher après travaux pour un particulier construisant pour lui-même ; toujours pour une société, une SCI ou une copropriété.
Peut-on déposer un permis de construire sans architecte ?
Oui, sous 150 m² et pour un particulier. Le dossier doit être aussi complet et aussi conforme qu’avec un architecte ; c’est là que la plupart des permis sans architecte se perdent du temps.
Combien de temps pour obtenir un permis de construire ?
Deux mois pour une maison, trois pour les autres bâtiments, cinq pour un établissement recevant du public, un de plus près d’un monument historique, à compter d’un dossier complet. Puis deux mois de recours après l’affichage.
Que se passe-t-il si la mairie demande des pièces complémentaires ?
Le délai d’instruction est suspendu jusqu’à leur réception ; sans réponse dans les trois mois, la demande est rejetée. L’agence y répond sans attendre.
Un voisin peut-il faire annuler un permis ?
Il peut former un recours dans les deux mois de l’affichage, s’il justifie d’un intérêt. Un projet dessiné dans la règle et des riverains informés avant le dépôt en écartent presque tous.
Peut-on régulariser une construction faite sans permis ?
Souvent, par un permis ou une déclaration déposés après coup, si la construction respecte les règles en vigueur. Le dossier demande un relevé exact de l’existant ; l’agence le constitue.
Un permis de construire à déposer ?
Maison, extension, surélévation, immeuble, établissement recevant du public : nous concevons le projet dans la règle du plan local d’urbanisme, constituons le dossier et suivons l’instruction jusqu’à l’affichage, à Paris et en Île-de-France. Avant d’acheter, notre étude de faisabilité, de trois jours à une semaine, dit ce que le terrain permet.
