Construire un petit immeuble de logements en Île-de-France, cinq à quinze logements, commence par une question de terrain : ce que le plan local d’urbanisme permet d’y bâtir, en hauteur, en emprise, en stationnement et en pleine terre. Vient ensuite le permis de construire, obligatoirement établi par un architecte pour un immeuble collectif, instruit en trois mois, puis les règles propres au logement collectif, accessibilité, sécurité incendie, acoustique, performance énergétique, qui pèsent sur le plan dès la première esquisse. Le même raisonnement vaut pour transformer un bâtiment existant en logements, ce qui est souvent la voie la plus courte en petite couronne. L’agence a obtenu les permis de cinq logements à Reims et de dix logements en Seine-et-Marne, tous deux par transformation d’un existant, et celui d’un immeuble de logements collectifs à Bobigny sur une parcelle déjà bâtie.
Ce que le terrain permet
Tout se lit dans le plan local d’urbanisme de la commune, et tout s’y vérifie avant d’acheter ou de décider.
La constructibilité : zone, hauteur maximale, gabarit, emprise au sol, retraits par rapport aux voies et aux limites, coefficient de pleine terre, règles de stationnement. Ces règles donnent l’enveloppe dans laquelle le bâtiment doit tenir, et donc la surface de plancher possible, qui décide de tout le reste.
Les contraintes de site : périmètre protégé et avis de l’architecte des Bâtiments de France, servitudes, risques, réseaux disponibles, accès.
La parcelle déjà bâtie. Beaucoup de terrains de petite couronne portent une maison avec un jardin assez grand pour un immeuble en fond ou en front de parcelle. La question devient alors : démolir, conserver la maison et construire à côté, ou diviser la parcelle. À Bobigny, sur une parcelle de ce type, où une maison existante laissait la place à un immeuble de logements collectifs, l’agence a obtenu le permis de construire.
L’étude de faisabilité donne la surface de plancher atteignable, le nombre et la typologie de logements, l’ordre de grandeur des travaux et le calendrier ; c’est le document qui permet d’acheter ou de renoncer.
Construire ou transformer
En Île-de-France, le terrain nu est rare et cher ; le bâtiment à transformer l’est moins. Un local commercial, un atelier, une salle, un ancien hôtel, un immeuble de bureaux peuvent devenir des logements, par changement de destination et permis de construire, parfois avec une extension ou une surélévation. Les règles du logement collectif s’appliquent aux surfaces créées, la structure existante fixe les trames, et l’opération évite la démolition.
À Reims, un local commercial des années soixante-dix, en retrait de la rue, est rénové et prolongé par une extension pour devenir cinq logements collectifs : permis de construire accordé. En Seine-et-Marne, à quelques pas d’une gare, une ancienne salle de spectacle au cœur d’un îlot devient dix logements : permis accordé. Les deux projets sont présentés dans nos réalisations.
Le permis de construire d’un immeuble
Le permis d’un immeuble collectif est toujours établi par un architecte, quelle que soit la surface, dès lors que le maître d’ouvrage est une société ; pour un particulier, dès 150 m². L’instruction dure trois mois à compter d’un dossier complet, un mois de plus lorsque l’architecte des Bâtiments de France est consulté ; les pièces manquantes sont demandées dans le premier mois et suspendent le délai. Le permis affiché sur le terrain ouvre deux mois de recours aux tiers ; sur un immeuble en tissu pavillonnaire, le voisinage se prépare avant le dépôt, par le dessin des retraits et des vues, et par l’information des riverains. Le dossier est produit chez TBA en une à trois semaines selon sa complexité et son urgence, après les études. Notre page sur le permis de construire détaille le dossier et les délais.
Les règles du logement collectif
Elles ne se rattrapent pas après coup ; elles se dessinent.
L’accessibilité : cheminements, ascenseur obligatoire dans les immeubles neufs à partir de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée, logements accessibles et évolutifs.
La sécurité incendie des bâtiments d’habitation : classement en famille selon la hauteur, qui fixe l’encloisonnement de l’escalier, les dégagements, la résistance au feu des planchers et des façades.
L’acoustique entre logements et vis-à-vis de l’extérieur ; la performance énergétique de la réglementation environnementale applicable aux constructions neuves ; la ventilation ; les locaux communs, vélos, ordures ménagères ; le stationnement exigé par le plan local d’urbanisme, qui conditionne souvent la faisabilité d’un petit terrain.
Combien de temps
Études et faisabilité, de trois jours à quelques semaines ; conception, trois à quatre mois ; instruction du permis, trois mois ; purge des recours, deux mois ; consultation des entreprises, un à deux mois ; chantier, neuf mois environ pour cinq à dix logements. Du premier rendez-vous à la livraison, compter un an et demi à deux ans. Le temps qui se gagne est au début, par une faisabilité juste et un dossier complet au premier dépôt.
Pour qui nous travaillons
Propriétaires d’une parcelle qui veulent la valoriser sans la vendre, investisseurs et marchands de biens qui achètent pour construire ou transformer, petits promoteurs sur des opérations de cinq à quinze logements. La mission va de la faisabilité à la réception, ou s’arrête au permis lorsque le maître d’ouvrage a son propre maître d’œuvre d’exécution. Les permis de maisons individuelles de l’agence, à Sucy-en-Brie et à Thiais, tous deux accordés, relèvent de la même méthode à une autre échelle.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Recours à l’architecte | obligatoire pour tout permis déposé par une société ; pour un particulier au-delà de 150 m² de surface de plancher | code de l’urbanisme, art. L. 431-3 et R. 431-2 |
| Délai d’instruction | 3 mois pour un immeuble ; un mois de plus en secteur protégé ; pièces manquantes demandées dans le premier mois | code de l’urbanisme, art. R. 423-23, R. 423-24, R. 423-38 |
| Recours des tiers | 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain | code de l’urbanisme, art. R. 600-2 |
| Validité du permis | 3 ans, prorogeable deux fois un an | code de l’urbanisme, art. R. 424-17 et R. 424-21 |
| Ascenseur | obligatoire dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs de plus de deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | article R. 162-3 du code de la construction et de l’habitation (ancien R. 111-5), décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 |
| Sécurité incendie habitation | classement par familles selon la hauteur et la desserte | arrêté du 31 janvier 1986 modifié |
| Performance énergétique | réglementation environnementale RE2020 pour les logements neufs | code de la construction et de l’habitation, art. R. 172-1 et suivants |
Valeurs vérifiées le 12/10/2026.
Questions fréquentes
Peut-on construire un immeuble sur un terrain où il y a déjà une maison ?
Souvent, si l’emprise, la hauteur, les retraits et le stationnement du plan local d’urbanisme le permettent, en démolissant la maison ou en construisant à côté : c’est le cas de notre immeuble à Bobigny. L’étude de faisabilité le dit en trois jours à une semaine.
Faut-il un architecte pour construire un immeuble ?
Oui, pour tout permis déposé par une société, et pour un particulier dès 150 m² de surface de plancher. En pratique, toujours pour un collectif.
Combien de logements sur une parcelle ?
Ce que la surface de plancher autorisée divise en logements vendables ou louables, après déduction des circulations, de l’ascenseur, des locaux communs et du stationnement. Le nombre se décide au plan, pas au mètre carré.
Construire ou transformer un bâtiment existant ?
Transformer évite la démolition et va souvent plus vite en petite couronne, à condition que la structure accepte les trames du logement et que le changement de destination soit admis. Nos deux opérations de logements collectifs sont des transformations.
Quels délais pour un petit immeuble ?
Un an et demi à deux ans du premier rendez-vous à la livraison, dont neuf mois de chantier environ ; avant lui, conception, trois mois d’instruction du permis, recours et consultation.
Un promoteur a-t-il besoin d’un architecte en plus de son maître d’œuvre ?
Le permis est établi par un architecte ; la suite peut rester à l’agence ou passer au maître d’œuvre du promoteur. Les deux formules se pratiquent.
Un terrain ou un bâtiment à valoriser ?
Avant d’acheter ou de décider, notre étude de faisabilité dit ce que la parcelle permet, en logements et en coût ; son montant est déduit de la mission de permis ou d’architecture qui suit. Paris et Île-de-France.
