Un immeuble de logements ou un petit collectif peut devenir un hôtel de quinze à trente chambres, à condition que quatre choses soient vraies : que le plan local d’urbanisme admette l’hôtel à cet endroit et laisse, souvent, de quoi surélever ou étendre ; que les règles des établissements recevant du public, sécurité incendie et accessibilité, puissent être tenues dans la distribution de l’immeuble ; que les fluides et les gaines d’un hôtel, une salle d’eau par chambre, trouvent leur place dans la structure ; et que l’ensemble se chiffre à un coût compatible avec l’exploitation. C’est l’objet de l’étude de faisabilité que l’agence a menée pour cinq projets d’hôtels trois et quatre étoiles à Paris et en petite couronne : dire, immeuble par immeuble, combien de chambres, à quel coût, et lequel vaut l’achat.
Quels immeubles deviennent des hôtels
Le plus souvent, d’anciens immeubles de logements, parfois de logements sociaux en fin de vie, insalubres ou vides, et de petits collectifs de quatre à six niveaux, bien placés, à proximité d’une gare, d’un pôle d’affaires ou d’un quartier touristique. Leur intérêt tient à trois choses : une trame de façade régulière qui donne des chambres de taille homogène, un escalier existant que l’on peut encloisonner, et une marge de constructibilité, surélévation ou extension sur cour, qui porte le nombre de chambres au seuil de rentabilité de l’exploitant. Sans cette marge, beaucoup d’immeubles restent en dessous de quinze chambres et ne tiennent pas.
Ce que l’étude vérifie, dans l’ordre
Premier sujet : la surface. Le plan local d’urbanisme fixe la hauteur, le gabarit, l’emprise et les retraits ; l’étude mesure ce qui peut s’ajouter en surélévation ou en extension, et ce que cela donne en chambres supplémentaires. À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique approuvé en 2024 encadre aussi la création de surfaces hôtelières selon les secteurs. C’est la première chose à savoir, parce que c’est elle qui fait ou défait l’opération.
Deuxième sujet : l’établissement recevant du public. Un hôtel est un établissement de type O, avec des locaux à sommeil : même en cinquième catégorie, la commission de sécurité le visite avant l’ouverture, et périodiquement ensuite. La distribution doit permettre un escalier encloisonné, des dégagements suffisants, l’isolement des chambres, le désenfumage, l’alarme et l’éclairage de sécurité. Dans un immeuble existant, c’est le dessin des circulations qui décide : un couloir trop étroit ou une cage ouverte sur les paliers condamnent le projet ou imposent un second escalier.
Troisième sujet : l’accessibilité. Chambres adaptées en nombre imposé selon la capacité, cheminement depuis la rue, ascenseur desservant tous les niveaux, sanitaires accessibles dans les parties communes. Dans l’existant, des dérogations motivées sont possibles sur certains points, pas sur tous.
Quatrième sujet : les fluides et les gaines. Une salle d’eau par chambre, la ventilation, le chauffage et le rafraîchissement, l’électricité et le réseau : des gaines verticales à créer dans une structure qui n’a pas été prévue pour, souvent en reprenant les planchers autour des trémies. C’est le poste technique qui déplace le plus le coût, et il se dessine avant le chiffrage.
Cinquième sujet : les autorisations. Changement de destination vers la sous-destination « hôtels », permis de construire valant autorisation de travaux pour un établissement recevant du public, instruit en cinq mois, avis de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé, autorisation d’ouverture après visite de la commission ; à Paris, l’autorisation d’ouverture s’adresse à la préfecture de police. Le classement en étoiles est une démarche distincte, auprès d’Atout France, sur la base d’un référentiel que la conception doit intégrer dès le plan, surfaces de chambres et équipements compris.
Ce que l’investisseur obtient
Un rapport par immeuble : nombre de chambres possible, niveau par niveau, avec et sans surélévation ; schéma de distribution et d’évacuation ; liste des points de sécurité et d’accessibilité à traiter et de ceux qui demandent une dérogation ; principe des gaines ; estimation du coût des travaux par poste ; calendrier des autorisations et du chantier. Lorsque plusieurs immeubles sont à l’étude, le rapport les compare sur les mêmes critères, ce qui permet de choisir celui dont le rapport entre le coût et le nombre de chambres est le meilleur, et d’anticiper les coûts dans le détail avant toute offre.
Comment nous travaillons
Une visite conseil d’abord, lorsque l’immeuble est en vente et que la décision presse : une demi-journée sur place et un avis écrit sous quarante-huit heures sur la capacité et les points bloquants. Puis l’étude de faisabilité complète, de trois jours à une semaine une fois les documents réunis. Les deux sont sur devis, et leur montant est déduit des honoraires de la mission de permis de construire ou d’architecture qui suit. L’agence poursuit ensuite, si le projet se fait, par la conception, le permis valant autorisation ERP, la consultation des entreprises et le suivi du chantier jusqu’à l’autorisation d’ouverture.
Repères réglementaires
| Repère | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Classement ERP | hôtels : type O ; locaux à sommeil | arrêté du 25 juin 1980, dispositions O ; CCH art. R. 143-18 |
| Visite de la commission | exigée avant ouverture et périodiquement, y compris en 5e catégorie, du fait des locaux à sommeil | CCH art. R. 143-14 et R. 143-38 ; arrêté du 25 juin 1980, art. GE 4 et PE 4 |
| Chambres adaptées | nombre minimal selon la capacité de l’hôtel | arrêté du 20 avril 2017 (neuf) et arrêté du 8 décembre 2014 (existant), dispositions relatives aux établissements avec locaux d’hébergement |
| Permis de construire | 5 mois d’instruction lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public ; un mois de plus en secteur protégé | code de l’urbanisme, art. R. 423-28 et R. 423-24 |
| Changement de destination | sous-destination « hôtels », destination « commerce et activités de service » | code de l’urbanisme, art. R. 151-27 et R. 151-28 |
| Autorisation d’ouverture | délivrée par le maire après avis de la commission ; à Paris, par le préfet de police | CCH art. R. 143-38 et R. 143-39 ; service-public.gouv.fr, fiche F34333 |
| Classement en étoiles | démarche auprès d’Atout France, référentiel de classement des hôtels de tourisme | code du tourisme, art. L. 311-6 ; Atout France |
Valeurs vérifiées le 12/10/2026.
Questions fréquentes
Peut-on transformer un immeuble de logements en hôtel ?
Si le plan local d’urbanisme admet la destination hôtelière à cet endroit, si la distribution permet de tenir les règles de sécurité et d’accessibilité d’un établissement recevant du public, et si les gaines trouvent leur place dans la structure. L’étude de faisabilité répond aux trois en trois jours à une semaine.
Combien de chambres faut-il pour qu’un petit hôtel tienne ?
C’est une question d’exploitant, pas d’architecte ; dans les études que nous avons menées, les projets se situaient entre quinze et trente chambres, et c’est souvent la surélévation ou l’extension qui faisait passer le seuil.
Un hôtel de moins de cent personnes est-il dispensé de commission de sécurité ?
Non. Un hôtel comporte des locaux à sommeil : la commission le visite avant l’ouverture et périodiquement ensuite, quelle que soit sa catégorie.
Faut-il un permis de construire ou une simple autorisation ?
Un permis de construire, valant autorisation de travaux pour un établissement recevant du public, dès que la façade ou la structure changent, ce qui est le cas d’une surélévation ou de la création de gaines ; cinq mois d’instruction.
Les chambres doivent-elles toutes être accessibles ?
Non : un nombre minimal de chambres adaptées est imposé selon la capacité, avec un cheminement accessible jusqu’à elles et des sanitaires communs accessibles. Dans l’existant, certaines règles peuvent faire l’objet d’une dérogation motivée.
Pouvez-vous comparer plusieurs immeubles ?
Oui, sur les mêmes critères : chambres possibles, coût des travaux, délai. C’est l’usage le plus utile de l’étude pour un investisseur qui hésite entre deux ou trois biens.
Un immeuble à transformer en hôtel ?
Avant l’offre, une visite conseil ; avant la signature, une étude de faisabilité qui dit combien de chambres, à quel coût et avec quelles autorisations. Montant déduit de la mission qui suit. Paris et petite couronne, pour les investisseurs et les opérateurs hôteliers.
